Huurverhoging 2023

Waarom passen wij de huur aan?
Wij snappen dat het vervelend is als uw huur stijgt. Zeker nu op dit moment veel andere dingen ook duurder zijn. Wij passen de huurprijs aan omdat we het belangrijk vinden dat iedereen veilig en betaalbaar kan wonen. Het beheer en onderhoud van onze huizen wordt ieder jaar duurder. Ook willen wij huizen blijven bouwen. En ervoor zorgen dat huizen steeds energiezuiniger worden. Dit kost geld. Door de huuraanpassing zorgen wij voor goede en betaalbare woningen. Voor nu en in de toekomst.

Regels huuraanpassing overheid
Elk jaar stelt de overheid vast hoeveel de huren maximaal mogen stijgen. In 2023 mag de huur van een sociale huurwoning met maximaal 3,1% worden verhoogd. Verdiende u in 2021 meer dan € 57.573 bruto? Dan mag uw huur met € 100 verhoogd worden. Voor een vrijesectorwoning mag de huurprijs maximaal 4,1% verhoogd worden.

Regels huuraanpassing Habeko wonen
Habeko wonen kiest dit jaar (deels) voor een minder hoge huuraanpassing dan de regels van de overheid:

  • Sociale huurwoning: 2,6% huurverhoging.
    U krijgt geen huurverhoging als u een woning huurt met energielabel  E, F of G.
  • Valt het gezamenlijk inkomen onder de hoge middeninkomens? Dan krijgt u € 35 huurverhoging. € 70 huurverhoging is van toepassing op de hoge inkomens.
  • Vrijesectorwoning en garage: 4,1%.

Huurverhoging door hoger inkomen
Dit jaar kan het zijn dat uw huur hoger wordt als u meer dan € 48.836 bruto verdiende in 2021. Wij vinden het namelijk belangrijk dat iedereen een geschikte prijs betaalt om te wonen. Wat past bij uw situatie en met hoeveel mensen u samenwoont. Verdient u meer? Dan kunt u een hogere huur betalen. Dit staat ook in de wet.
Krijgt u een huurverhoging omdat uw inkomen hoger is? Dan krijgt u vóór 1 mei vanzelf bericht van ons over de huuraanpassing. In dit bericht staat ook hoeveel de huur omhoog gaat.

 

Heb ik recht op huurverlaging?
Dit jaar hebben huurders met een hoge huur en een laag inkomen recht op een lagere huur. Dat staat in de wet. Huurders die recht hebben op deze eenmalige huurverlaging krijgen bericht in mei. Krijgt u geen bericht? En hebt u nu wel een laag inkomen? Dan kunt u zelf huurverlaging aanvragen.
Bekijk meer informatie over de eenmalige huurverlaging en hoe u dit kunt aanvragen onderaan deze pagina.

Inkomens opgevraagd bij de Belastingdienst
Voor de wet eenmalige huurverlaging en voor de huuraanpassing hebben wij van sommige huurders informatie over het inkomen opgevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst vertelt ons niet hoeveel u precies hebt verdiend. Alleen in welk deel uw inkomen valt. Voor de jaarlijkse huuraanpassing wordt er gekeken of u een hoog inkomen hebt. Hieronder staat hoeveel u dan verdient.

Hoge middeninkomens en hoge inkomens
Voor deze inkomens is gekozen voor een vast bedrag aan verhoging. In de tabel hieronder ziet u een overzicht.

  Hoge middeninkomens Hoge inkomens
Eenpersoonshuishoudens € 48.836 - € 57.573 Hoger dan € 57.573
Meerpersoonshuishoudens € 56.513 - € 76.764 Hoger dan € 76.764
Huurverhoging Maximaal € 35 Maximaal € 70

 

 

Wordt uw huur verhoogd?
Dan krijgt u voor 1 mei vanzelf bericht van ons.

Wanneer gaat de huuraanpassing in?
Op 1 juli gaat de nieuwe huurprijs is. Dit geldt voor zowel de huurverhoging als de huurverlaging.

Maakt u zich zorgen over het betalen van de huur?
Verwacht u dat u de huur niet of niet op tijd kan betalen? Neem contact op met Habeko wonen. U kunt ons bellen op 0172 – 583 111 op maandag t/m vrijdag van 8.00 - 12.00 uur. Of mailen naar incassohabekowonennl. Samen kijken we naar een oplossing.

Door de huuraanpassing komt mijn huur boven € 808,06. Wat gebeurt er met mijn huurtoeslag?
Als u vóór de verhoging al huurtoeslag kreeg voor dezelfde woning, blijft u huurtoeslag krijgen. Dit noemen we 'verworven recht'. Voor het deel van de huur dat boven de grens voor huurtoeslag uitkomt, krijgt u geen huurtoeslag.
Maar of en hoeveel huurtoeslag u krijgt, hangt ook af van uw leeftijd, inkomen. En met hoeveel mensen u in huis woont. Maak een berekening op de website van de Belastingdienst. Vul uw situatie in en zie of u toeslag krijgt en hoeveel.

Kan ik bezwaar maken tegen de huuraanpassing?
U kunt in een aantal situaties tot 1 juli 2023 bezwaar maken. Op huurcommissie.nl/huurverhoging vindt u alle informatie om welke redenen u bezwaar kunt maken. Een klacht over het onderhoud van uw huis is bijvoorbeeld geen reden om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing.

Situaties wanneer je bezwaar kunt maken
Bezwaar maken heeft alleen zin als wij ons niet aan de regels hebben gehouden. Bekijk daarom eerst wanneer u met succes bezwaar kunt maken.

Hoe maak ik bezwaar?
Stuur ons een brief of e-mail met hierin de uitleg aan welke regel wij - volgens u - ons niet gehouden hebben. U kunt bezwaar maken tot 1 juli 2023.

  • Per e-mail: verhuurhabekowonennl met als onderwerp ‘Bezwaar huuraanpassing’.
  • Per post: Habeko wonen, onder vermelding van ‘Bezwaar huuraanpassing’, Dorpsstraat 50, 2391 BJ te Hazerswoude-Dorp.

Zijn wij het niet eens met uw bezwaar?
Wij vragen dan advies aan de Huurcommissie. Is de Huurcommissie het eens met ons voorstel van de huuraanpassing? Dan moet u de hogere huur alsnog betalen (met terugwerkende kracht). Ook betaalt u € 25,- kosten aan de Huurcommissie. Is de Huurcommissie het niet eens met ons voorstel van de huuraanpassing? Dan stellen zij een lagere huur vast.

Kan ik bezwaar maken als ik een vrijesectorwoning woon?
U kunt in een aantal situaties bezwaar maken tot 4 maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging. Op huurcommissie.nl vindt u alle informatie om welke redenen u bezwaar kunt maken. Log in op MijnHuurcommissie en vul het formulier ‘Maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’ in. Daarmee vraagt u de Huurcommissie de huurverhoging te beoordelen.

Wanneer kom ik in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging?
U krijgt de eenmalige huurverlaging in de volgende situatie:

  • U woont op 1 maart 2023 in uw huurwoning.
  • Uw huur is op 1 juli 2023 hoger dan € 575,03 per maand.
  • U woont alleen en uw inkomen was lager dan € 23.250 per jaar in 2021. Of € 24.600 als u AOW krijgt.
  • U woont alleen en uw inkomen was de afgelopen 6 maanden niet hoger dan € 11.625. Of € 12.300 als u AOW krijgt.
  • U woont met 2 of meer personen en uw inkomen is lager dan € 30.270 per jaar in 2021. Of € 32.730 als u AOW krijgt.
  • U woont met 2 of meer personen en uw inkomen was de afgelopen 6 maanden niet hoger dan € 15.135. Of € 16.365 als minimaal 1 persoon AOW krijgt.

Moet ik zelf iets doen om huurverlaging te krijgen?
Als u in 2021 een laag inkomen had, hoeft u niets te doen. De Belastingdienst geeft ons informatie in welk deel uw inkomen valt. Dit doet de Belastingdienst met uw inkomen uit 2021. De Belastingdienst vertelt ons niet hoeveel u precies in 2021 hebt verdiend. Heeft u recht op de huurverlaging? Dan krijgt u in mei vanzelf bericht van ons over de huurverlaging.

Heeft u nu of in 2022 een laag inkomen? Vraag zelf huurverlaging aan.
Stuur een mail naar verhuurhabekowonennl en stuur de volgende informatie mee.

  • Op de website van de Woonbond vindt u een voorbeeldbrief die u hiervoor kunt gebruiken.
  • Een door u ondertekend bewijs over uw huishouden:
    • totaal aantal personen
    • aantal inwonende kinderen
    • leeftijden van die kinderen
  • Een bewijs van het bruto inkomen over de afgelopen 6 maanden. Van alle bewoners van het huis. Behalve inwonende kinderen tot 27 jaar. Bijvoorbeeld:
    • salarisstroken
    • overzicht van uw uitkering
    • een verklaring van een boekhouder (als u zzp’er bent).

Hoeveel gaat de huur omlaag?
Hoeveel de huur omlaag gaat, is voor iedereen verschillend. We verlagen de kale huur naar € 575,03 per maand.  

Welk deel van de huur wordt verlaagd?
Krijgt u huurverlaging? Dan verlagen wij de kale huur. Dit wordt ook wel 'netto huur' genoemd. Let op: het bedrag dat u maandelijks aan Habeko wonen betaalt kan hoger zijn dan uw kale huur. U betaalt ook kosten voor bijvoorbeeld schoonmaak of verlichting in algemene ruimtes. Deze kosten tellen niet mee in de huurverlaging.

Heeft de huurverlaging invloed op de huurtoeslag die ik ontvang?
De huurtoeslag is afhankelijk van uw inkomen, hoeveel personen er in huis wonen en de hoogte van de huur. Het kan dus zijn dat u na de huurverlaging minder huurtoeslag krijgt. Het doel van de wet is wel dat u erop vooruit gaat. De overheid verwacht dat uw netto huur ongeveer met 20-25 euro daalt per maand. Let wel op dat u de aangepaste huur zelf doorgeeft aan de Belastingdienst.

De buurman krijgt wel huurverlaging maar ik niet. Hoe kan dat?
Huurprijzen van huizen die op elkaar lijken, kunnen (sterk) verschillen. Bijvoorbeeld doordat mensen met andere afspraken zijn gaan huren. En/of omdat er binnen de huizen kleine en grote verschillen zijn. Het kan ook dat uw buren een ander inkomen hebben. Of met meer personen in een huis wonen.

Wat gebeurt er als ik volgend jaar weer meer ga verdienen? Of als ik met meer of minder personen ga wonen? Wordt de huurverlaging dan teruggedraaid?
De huurverlaging kan niet teruggedraaid worden als u meer gaat verdienen. Of met meer of minder personen gaat wonen. Let op: de servicekosten worden mogelijk wel aangepast tijdens de jaarlijkse huuraanpassing. Dit kan dus betekenen dat uw huurbedrag wel iets hoger kan zijn.

Wat is een geliberaliseerd huurcontract? En waarom kom je dan niet in aanmerking voor de huurverlaging?
Dit is een huurcontract van een vrijesectorwoning. De wet eenmalige huurverlaging is alleen voor huurders die in sociale huurwoningen van corporaties wonen.

Mijn servicekosten zijn veranderd. Hoe zit dat?
Servicekosten veranderen als onze leveranciers hun prijzen veranderen. Helaas zijn de energieprijzen flink gestegen. Dit heeft ook invloed op de hoogte van de servicekosten.
De kale huur is altijd zonder servicekosten. Servicekosten zijn extra kosten voor uw huis en komen bovenop de kale huur. Bijvoorbeeld kosten voor schoonmaak en elektra van de lift. Deze kosten worden jaarlijks verrekend.

Wordt de energieprestatievergoeding ook verhoogd?
Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen. Het gaat daarbij om een zogenaamde nul-op-de-meterwoning (NOM-woning). Dit jaar mag de EPV verhoogd worden met 10%.

Wat is subsidiabele huur?
De subsidiabele huur wordt ook wel rekenhuur genoemd door de Belastingdienst. En bestaat uit de kale huur van een huis en een deel van de servicekosten die voor de huurtoeslag meegerekend worden. De Belastingdienst maakt gebruik van die subsidiabele huurprijs voor het berekenen van de huurtoeslag.